不動産売却後の確定申告手順｜譲渡所得の計算・経費計上と3000万円控除

2026/10/19

相続不動産売却

不動産売却後の確定申告手順｜譲渡所得の計算・経費計上と3000万円控除

「不動産を売却したけれど自分も確定申告が必要？」「必要書類が多くて何から始めればいいかわからない…」とお悩みではありませんか？
結論から言うと、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た方はもちろん、マイホーム特例（3,000万円特別控除）を使って税額が0円になる場合でも確定申告は必須です。

正しく申告しないと、「使えるはずだった非課税特例が無効になり数百万円の追徴課税を受ける」「売却で赤字が出たのに給与所得との損益通算（税金還付）を逃してしまう」といった深刻な不利益が生じます。

本記事では、いわき市で100件以上の売却サポート実績を持つ『千信不動産売却相談窓口』の知見をもとに、確定申告のスケジュール、譲渡所得の計算手順、経費（取得費・譲渡費用）の整理法、各種控除特例の活用法まで分かりやすく解説します。

【スケジュール】確定申告の基本5ステップ

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、所轄の税務署へ申告を行います。年内から準備を進めることで慌てずに完了できます。

ステップ	具体的な手続きとアクション	実施時期・目安
1. 譲渡所得の試算	売却価格から購入費用（取得費）や諸経費（譲渡費用）を引いて譲渡所得を算出。	売却直後〜年内
2. 必要書類の収集	売却・購入時の売買契約書、領収書、登記事項証明書などを1つのファイルに集約。	11月〜 1月頃
3. 申告書の作成	国税庁「確定申告書等作成コーナー」等で、申告書B・譲渡所得用の内訳書を作成。	1月〜 2月上旬
4. 税務署へ提出	窓口提出、郵送、またはe-Tax（電子申告）で所轄の税務署へ提出。	2月16日〜 3月15日
5. 納付または還付	譲渡所得税の納付（または確定申告による所得税の還付受領）を行い完了。	3月15日（納付期限）

確定申告が必要なケース・不要なケース

売却結果のパターン	確定申告の要否	注意点・特例適用のメリット
売却益（プラス）が出た場合	【申告必須】	譲渡所得税・住民税が課税されます。申告漏れは無申告加算税の対象です。
特例適用で税額0円になる場合	【申告必須】	3,000万円特別控除等を使う場合、申告しないと特例自体が無効になります。
売却損（マイナス）が出た場合	任意（推奨）	義務ではありませんが、「損益通算の特例」を使うと給与所得の税金が還付されます。

譲渡所得（売却益）の正しい計算方法

不動産の売却益に対する課税額は、以下の計算式で割り出します。

譲渡所得＝収入金額（売却価格＋固定資産税精算金） −（取得費＋譲渡費用）

経費にできるもの・できないもの一覧

経費を漏れなく計上することで、譲渡所得が圧縮され税負担を大きく減らすことができます。

取得費（経費にできる）：購入時の建物・土地代金（※建物は減価償却費を控除）、購入時の仲介手数料、登記費用、リフォーム費用など
譲渡費用（経費にできる）：今回の売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、売却のための建物解体費・測量費・立退料など
経費にできないもの：住んでいる期間の固定資産税、通常の維持管理費・修繕費、引っ越し費用、売却に至らなかった仲介手数料など

【購入時の契約書がない場合の注意点】

当時の売買契約書を紛失した場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算しますが、税金が非常に高くなります。当時の通帳出金記録、住宅ローンの返済表、パンフレット等の客観的証拠を揃えることで、実際の取得費が認められるケースがありますのでプロへ相談しましょう。

必要書類の一覧と効率的な集め方

売却時の書類：売買契約書、重要事項説明書、仲介手数料領収書、解体費・測量費の領収書
購入（取得）時の書類：当時の売買契約書、領収書、リフォーム代金の領収書
行政・公的書類：登記事項証明書（法務局）、固定資産税の課税明細書、源泉徴収票（会社員の方）
申告書関係：確定申告書B、譲渡所得の内訳書、マイナンバーカード（または本人確認書類）

不動産売却の確定申告に関するよくある質問（FAQ）

Q. 自分で申告するのが難しい場合、どこに相談すればいいですか？

税務署の無料相談窓口を利用するか、不動産税務に強い税理士へ作成代行を依頼するのが確実です（報酬相場は10万〜20万円程度）。当社でも提携税理士と連携してサポートいたします。
Q. マイホームの3,000万円特別控除を使うと、次の家で住宅ローン控除は使えますか？

いいえ、原則併用できません（二者択一）。売却側で3,000万円特別控除を利用すると、新居の購入で前後5年間の住宅ローン控除が使えなくなるため、どちらが節税になるか事前試算が必須です。
Q. 千信不動産では売却完了後の税金フォローもしてくれますか？

はい。当社ではお取引の完了で終わりではなく、翌春の確定申告を見据えた譲渡所得の事前計算や必要書類の整理、提携税理士の紹介までトータルでフォローしております。

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