【いわき市】持ち家売却の成功ガイド｜失敗しない手順・ローン中や築古の売却方法

持ち家売却を始める基本手順（5ステップ）

持ち家の売却は、売り出しから引き渡し完了まで一般的に約3ヶ月〜6ヶ月がかかります。まずは全体の流れとスケジュール感を正しく把握しましょう。

ケース別：持ち家売却で知っておくべき重要ポイント

1. 住宅ローンが残っている家を売る場合

ローン中の持ち家を売却する条件は、「引き渡し日に売却代金や自己資金を使ってローンを一括完済し、抵当権（金融機関の担保）を抹消すること」です。

2. 築年数が古い家（築古戸建て）を売る場合

「築年数が古くて傷んでいる」という場合でも、無理に高額な自費を出してリフォームや解体（更地化）を行う必要はありません。
近年はいわき市内でも「安く買って自分好みにリノベーションしたい」という需要が増えているため、まずは「現況渡し（そのまま売却）」で売り出し、手残り額を最大化させるのが得策です。

3. 住みながら売る（居住中売却）場合の第一印象アップ術

持ち家売却では「住みながら売却活動を行う」ケースが主流です。内覧時に買主の購入意欲を高めるため、以下のポイントを意識しましょう。

• 水回りの徹底清掃：キッチン、浴室、トイレ、洗面所の清潔感は買主が最も重視するポイントです。
• 部屋の明るさ確保（採光）：内覧当日はカーテンを全開にし、室内の照明を全室点灯させて明るく見せます。
• 生活感の整理・断捨離：日用品や不要な荷物を収納に収め、部屋を広く見せる工夫を行います。

持ち家売却にかかる税金と節税特例

譲渡所得税の計算シミュレーション

持ち家を売却して購入時より高い利益（売却益・譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

• 取得費：売却した持ち家の購入代金や購入時の諸経費（※建物分は減価償却費を控除）
• 譲渡費用：今回の売却にかかった仲介手数料、印紙代、解体費用など

マイホーム売却時の「3,000万円特別控除」

ご自身が住んでいた持ち家（居住用財産）を売却する場合、一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」の特例を適用でき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除されます。利益が3,000万円以下であれば税金は0円となります。（※税額が0円になる場合でも売却翌年の確定申告は必須です）。

持ち家売却で避けたい失敗・リスク回避策

• 相場を無視した高額設定（高預かりへの注意）：一括査定等で他社より突出して高い査定額を出す業者に惑わされないよう注意しましょう。相場から浮いた高値で売り出すとネットで長期間売れ残り、結果的に大幅な値下げを強いられます。
• 不具合の隠蔽による「契約不適合責任」トラブル：雨漏りやシロアリ被害などの不具合を知っていながら隠して売却すると、引渡し後に買主から損害賠償等を請求されます。物件状況報告書（告知書）に正確に記載しましょう。

いわき市での持ち家売却に関するよくある質問（FAQ）