【いわき市】古い家（築古戸建て）を売る方法｜解体・リフォームの要不要と失敗しない注意点

古い家を売る3つの選択肢（メリット・デメリット比較）

古い家（築古物件）を売り出す方法は、大きく分けて以下の3つのパターンがあります。それぞれの特徴を理解し、費用や手間に見合った方法を選びましょう。

自費でのリフォームや解体は原則不要！その理由とは

事前リフォームをおすすめしない理由

「綺麗に直したほうが高く売れるのでは」と考えがちですが、売却前の事前リフォームは基本的にお勧めしません。
100万〜200万円かけてリフォームを行っても、その工事費用全額を売り出し価格に上乗せして回収できるケースは極めて稀です。また、買主によってキッチンや浴室の好み・希望のデザインは異なるため、現状のまま売り出して「買主側で自由に改修してもらう」ほうが需要が広がります。

更地にするかどうかの判断基準

建物の劣化が著しくそのまま居住できない場合でも、最初から解体業者へ発注するのではなく、まずは「古家付き土地」として売り出すのが鉄則です。
「古家付き土地」として一定期間反響を見、どうしても買い手がつかない場合や、買主との交渉で「更地にして引き渡す」という条件が固まってから解体工事を手配するほうが、資金面・税金面のリスクを回避できます。

古い家を売却する際にかかる税金と節税特例

譲渡所得税の計算方法

古い家を売却して購入時より高い利益（売却益・譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

• 取得費：売却した不動産の購入代金や購入時の諸経費（※建物分は築年数に応じた減価償却費を控除）
• 譲渡費用：今回の売却にかかった仲介手数料、印紙代、解体費用など

相続した空き家の「3,000万円特別控除」

相続によって取得した耐震性の低い古い空き家を売却する場合、昭和56年5月31日以前に建築された一定の家屋であれば、解体して更地にするか耐震リフォームを行って売却することで、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できる「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。（※適用には昭和56年以前建築、一人暮らしだった等の要件があります）。

古い家の売却でトラブルを防ぐための注意点（不具合の告知）

築年数が経過した古い家には、雨漏り・シロアリ被害・建物の傾き・給排水管の詰まりなどの欠陥（瑕疵）が存在するケースが多々あります。
これらの不具合を知っていながら買主に伝えずに売却すると、引き渡し後に買主から補修費用請求や損害賠償請求をされる「契約不適合責任」のトラブルに発展します。
過去の修繕履歴や現在把握している不具合は、物件状況報告書（告知書）に正しく記載して透明性のある取引を行うことが売主自身を守る防衛策となります。

いわき市での古い家売却に関するよくある質問（FAQ）