いわき市での不動産売却費用シミュレーション｜手残り額（純利益）の計算方法と諸費用の内訳

2026/10/08

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いわき市での不動産売却費用シミュレーション｜手残り額（純利益）の計算方法と諸費用の内訳

「自宅や土地を売却したら、最終的にいくら手元にお金が残る？」「査定額から引き落とされる諸費用や税金の内訳は？」とお悩みではありませんか？
不動産の売却では、提示された売却価格（査定額）がそのまま手元に入るわけではなく、各種諸費用（仲介手数料・登記費用・印紙税・ローン全額返済手数料等）や税金（譲渡所得税）が引かれます。

事前の上手な試算（シミュレーション）を行わずに売却契約を結んでしまうと、「思った以上に引かれる費用が多くて住宅ローンが完済できない」「新居の購入資金（自己資金）が足りなくなる」という致命的な資金計画のトラブルが生じます。

本記事では、いわき市で100件以上の売却サポート実績を持つ『千信不動産売却相談窓口』の知見をもとに、手残り額（純利益）の正確な試算シミュレーション、かかる諸費用の具体的内訳、手残り額を最大化するための賢いコツまで分かりやすく解説します。

【基本の計算式】不動産売却での「手残り額（純利益）」シミュレーション

不動産売却で最終的に手元に残る現金（手残り額）は、以下の計算式で算出します。

【手残り額（手元に入る現金）】
＝売却価格（成約価格） − （売却諸費用＋住宅ローン一括返済残高＋譲渡所得税）

項目	概要と金額の目安（いわき市内）	支払うタイミング
1. 仲介手数料	売却価格の「3%＋6万円＋消費税」（※宅建業法上の上限）。最も大きな諸費用。	契約時50%、決済時（引き渡し時）50%
2. 抵抗権抹消登記費用	司法書士報酬＋登録免許税（不動産1筆につき1,000円）。約1.5万〜3万円前後。	残代金決済（引き渡し）当日
3. 印紙税（売買契約書）	契約金額に応じた収入印紙代（例: 1,000万〜5,000万円の場合は1万円）。	売買契約締結時
4. ローン一括返済手数料	金融機関への一括返済手数料（書面手続きで数万円、WEB手続きで無料〜1万円程度）。	一括返済・残代金決済当日
5. その他必要費用（任意）	土地の確定測量費（40万〜80万円）、古家解体費、不用品処分費・ハウスクリーニング費など。	各作業完了時〜決済時

【具体例でわかる】売却シミュレーション事例（いわき市での一戸建て売却）

実際にいわき市内の戸建て住宅を2,000万円で売却した場合の手残り計算シミュレーション例です。

試算項目	シミュレーション金額（例）	内訳と解説
売却価格（収入）	2,000万円	査定額に基づき買主様と合意した成約価格
仲介手数料	▲72万6,000円	2,000万円 × 3% ＋ 6万円＋消費税(10%)
印紙税・登記費用・他諸費用	▲50万円	契約書印紙代（1万円）、抵当権抹消（2万円）、不用品撤去（47万円）等
住宅ローン残高（完済）	▲1,000万円	金融機関へ一括全額返済した残高
最終手残り額（純利益）	877万4,000円	売主様が新居や手元資産として自由に使える確定現金

売却シミュレーション時の「3つの重要チェックポイント」

1. 「売却益（譲渡所得）」が出た場合の税金（譲渡所得税）

購入時の価格よりも高く売れた場合は「譲渡所得税」がかかります。ただし、マイホーム（居住用財産）の売却であれば「3,000万円特別控除」などの特例を活用することで、多くのケースで譲渡所得税を0円に抑えることが可能です。

2. 固定資産税・都市計画税の日割り精算

決済日（引き渡し日）を基準として、その年の固定資産税を買主様と日割り精算（売主様へ返還）します。シミュレーション上はプラスの収入要素となります。

3. 土地の解体費用・確定測量費の要否

「古家付き土地」として売り出す場合や、隣地との境界杭が不明確な場合は、解体費用や土地家屋調査士への測量費用が発生します。売り出し前の段階でプロに現地の調査を依頼し、見積もりを組み込んでおきましょう。

いわき市での売却シミュレーションに関するよくある質問（FAQ）

Q. 売却にかかる諸費用はいつ支払えばいいですか？手元に現金がなくても大丈夫ですか？

ご安心ください。印紙代などを除き、仲介手数料やローン返済費用、登記費用などの主要な諸費用は、決済時に買主様から支払われる売却代金の中から相殺（自動引き落とし）精算されます。
Q. 概算の手残り額シミュレーションは無料で出してもらえますか？

はい、大歓迎です。千信不動産では、簡易査定・訪問査定の段階で「諸費用やローン完済額を差し引いた正確な手残り試算書」を完全無料で作成いたします。
Q. 千信不動産ではローンが残っている場合の相談もできますか？

はい。残債がある物件や、オーバーローン（売却代金より残高が多い状態）の場合も、自己資金の持ち出しや住み替えローンの組み合わせを含めた最適なプランをご提案いたします。

いわき市の不動産売却シミュレーションなら「千信不動産売却相談窓口」にお任せください

千信不動産では、いわき市を中心に創業5年で100件を超える不動産売却をお手伝いしてきた実績がございます。
当社では根拠のない高額査定や曖昧な見積もりは提示しません。税金や諸費用を網羅した「リアルな手残りシミュレーション」をご提示し、売主様が安心できる資金計画をお約束いたします。

千信不動産売却相談窓口（千信不動産合同会社）
〒973-8408 福島県いわき市内郷高坂町80-1 ヴィラ栞C
TEL：0246-38-3576（無料査定・手残り試算受付中）

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