【いわき市】不動産売却の譲渡所得税ガイド｜計算方法・3,000万円特別控除・確定申告まで解説

不動産売却の譲渡所得税とは？計算の基本式

不動産売却で課される税金は、売却した金額全体にかかるわけではありません。売却代金から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた利益（譲渡所得）に対してのみ課税されます。

課税譲渡所得 ＝ 売却価格 − （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） − 特別控除額

所有期間で税率が倍変わる！「短期譲渡」と「長期譲渡」

売却した不動産の所有期間によって、適用される税率が大きく異なります。判定の基準日は「売却した年の1月1日時点」となる点に注意が必要です。

※所有期間が5年を超えている場合、短期譲渡と比べて税率が約半減します。売却時期を数ヶ月調整するだけで大幅な節税になるケースもあります。

最大3,000万円まで非課税！マイホーム売却の特別控除

「マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除」とは

ご自身が住んでいたマイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例が適用できます。
この特例を活用すれば、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税は0円になります。

相続した不動産を売却する際の税金と節税特例

親などから相続した実家や土地を売却する場合、過去の購入時の売買契約書が残っていないケースが多く見られます。
購入代金が不明な場合、売却価格の5%を仮の取得費として計算する「概算取得費（5%）」が適用され、譲渡所得が大きく膨らんで税金が高くなる傾向があります。

ただし、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の相続空き家を解体または耐震改修して売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用して税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

納税時期と確定申告で失敗しないためのポイント

税金はいつ支払う？（確定申告と納付時期）

不動産を売却して譲渡所得が発生した（または特例を適用して0円にする）場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。

• 所得税・復興特別所得税：確定申告期間中（3月15日まで）に納付します。
• 住民税：売却翌年の6月以降に納付書が届き、一括または年4回で納付します。

確定申告時の注意点

• 購入当時の売買契約書やリフォーム領収書、今回の仲介手数料や解体費用の領収書を必ず保管しておくこと（取得費・譲渡費用として計上し節税に繋げます）。
• 3,000万円特別控除等の特例を適用して納税額が0円になる場合でも、申告書類を提出しなければ特例の適用が認められず課税されてしまうため、期限内の申告が必須です。

いわき市での不動産売却と税金に関するよくある質問（FAQ）